Lotisseur non professionnel : la pente peut être rude

Le propriétaire d’un terrain en pente entreprend sur celui-ci la réalisation d’un lotissement, puis vend les lots. Des acheteurs y construisent leur maison et, quelques années plus tard, un glissement de terrain se produit partant d’un premier lot, puis en touchant un deuxième et un troisième.

La responsabilité de la société chargée de la réalisation de l’étude géotechnique de chaque lot est recherchée par les propriétaires des terrains endommagés… Mais également celle du vendeur particulier…

… qui, en tant que lotisseur non professionnel, ne s’estime pas responsable ! Selon lui, en effet, l’absence d’étude géomorphologique préalable en vue de détecter le caractère instable du versant sur lequel ont été construites les maisons ne peut pas être une faute.

Il n’est qu’un aménageur occasionnel et ne peut être soumis à une quelconque charte qualité, ou encore au code de déontologie du syndicat national des aménageurs lotisseurs !

Ce qui n’est pas l’avis du juge, qui rappelle :

• que les lots litigieux présentaient des signes d’instabilités anciennes ;
• qu’il était forcément au courant des deux glissements de terrain, dont un similaire, répertoriés au bureau de recherches géologiques et minières, qui s’étaient produits sur le territoire de la commune.

Dans ce contexte, lotir sur un versant naturellement instable qui n’est pas constructible sans dispositions techniques particulières est bien une faute…

Le particulier est donc condamné à indemniser les plaignants, à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à l’encontre de la société ayant réalisé l’étude géotechnique de chacun des lots.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 18 janvier 2023, n° 20-19540

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