Calculer une plus-value immobilière suppose de justifier le prix d’achat

Un particulier acquiert une propriété composée d’une maison et de terrains. Des années plus tard, il décide de se séparer de ses terrains et doit alors s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, à savoir la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Un calcul en apparence facile…

Sauf que l’acte d’achat de la propriété mentionne seulement le montant global payé , sans donner la répartition entre le prix payé pour la maison et celui payé pour les terrains.

Le vendeur décide alors de retenir, pour ce calcul, un prix d’achat déterminé d’après des offres d’achats reçues, des estimations d’agents immobiliers et des estimations faites sur la base de comparaison s avec les prix de vente de terrains similaires.

Un prix trop élevé pour l’administration : elle constate que la promesse de vente qu’il a signé lors de l’achat de sa propriété mentionnait une ventilation du prix avec un prix des terrains largement inférieur à celui qu’il a retenu pour calculer sa plus-value. Il doit donc revoir à la baisse le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value imposable, qui est de fait plus importante.

Pour appuyer son argumentation, elle cherche aussi à comparer le terrain à évaluer avec des biens similaires. Mais, n’en trouvant pas, elle valorise la maison (pour laquelle il existe des biens comparables) puis, en la soustrayant au prix global d’acquisition, valorise les terrains.

Une méthode que valide le juge, qui confirme le redressement estimant que celle utilisée par le particulier n’est pas assez fiable. Le juge relève, en effet, que :

• les offres d’achat utilisées par le vendeur sont postérieures à l’achat de sa propriété ;
• les terrains comparés sont constructibles, ce qui n’était pas le cas du terrain du vendeur lorsqu’il l’a acquis ;
• et la valorisation retenue pour le calcul de la plus-value est, en tout état de cause, supérieure aux estimations dont il fait état.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 5 janvier 2023, n° 22MY01223

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