Les précautions à prendre pour éviter tout litige familial ou fiscal
Certains parents, propriétaires d’un bien immobilier inoccupé, n’hésitent pas à le mettre à la disposition d’un de leurs enfants. Une pratique qui présente de nombreux avantages mais qui impose de respecter certaines règles.
Bien évidemment, rien n’interdit à des parents de mettre gratuitement à disposition de leurs enfants un logement dont ils sont propriétaires. Mais cet avantage peut créer des difficultés s’il n’est pas correctement encadré.
En effet, lorsque la mise à disposition profite à un seul des enfants, ses frères et sœurs peuvent, au décès de leurs parents, demander la prise en compte de cet avantage dans la succession.
Pour éviter les conflits, les parents ont alors tout intérêt à faire établir soit une convention de prêt à usage s’ils estiment que l’opération relève d’un simple service, soit une donation rapportable à la succession pour ne pas rompre l’égalité entre leurs héritiers.
La deuxième option consiste à conclure un bail d’habitation « classique » avec son enfant. Une formule qui permet aux parents de continuer à déduire les différentes charges liées au logement (par exemple, les intérêts d’emprunt, les dépenses de réparation, les frais de gestion…). Mais attention, les parents ne doivent en aucun cas fixer un loyer anormalement bas par rapport au prix du marché. Car l’administration fiscale peut alors rectifier le montant des revenus fonciers qu’ils ont déclarés en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité qu’ils ont consentie à leur enfant. Sans compter les éventuelles pénalités que l’administration ne manquera pas d’appliquer.
Par ailleurs, il est bon de savoir que le dispositif d’investissement locatif « Pinel » autorise la location à un descendant du propriétaire sans perte de l’avantage fiscal associé, à condition toutefois que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
La donation temporaire d’usufruit consiste pour les parents à transférer, pour une durée limitée, l’usufruit de leur logement à leur enfant. Durée correspondant généralement à celle de ses études supérieures. Cette pratique permet donc à l’enfant de bénéficier de l’usage du bien ou, s’il ne l’habite pas, de recevoir les revenus qu’il génère. Du côté des parents, la donation va permettre d’alléger la note fiscale (revenus locatifs, ISF). Un schéma qui impose toutefois que l’enfant soit majeur et détaché du foyer fiscal de ses parents.
Plutôt que de mettre un logement à disposition de leur enfant, les parents peuvent aussi l’aider à devenir propriétaire d’un bien immobilier. Ils ont notamment la possibilité de lui transmettre chacun jusqu’à 100 000 € en franchise de droits de donation ou de lui faire don d’un logement neuf. Dans ce dernier cas, sachez qu’un dispositif temporaire d’exonération de droits de donation (plafonnée à 100 000 €) peut également s’appliquer.
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