Selon les projections de l’Insee, en 2050, un Français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. Des chiffres qui incitent à penser que des opportunités sont peut-être à saisir du côté des résidences pour seniors.

Des promesses de rendement

Lorsque vous investissez dans une résidence pour seniors, vous devenez propriétaire d’un logement meublé destiné à accueillir des personnes âgées et autonomes. Ces résidences leur proposant un lieu comprenant des équipements modernes et des services assurant une certaine qualité de vie : restauration, jardin, piscine, salle de sports, bibliothèque, activités culturelles, etc. Lors de l’achat (comptez entre 150 000 € et 220 000 € pour un deux-pièces de 40 m²), vous signez, dans le même temps, un bail commercial avec un exploitant qui se chargera de sa gestion : recherche de locataires, entretien de la résidence, etc. Sachant que vous pouvez espérer un rendement brut compris entre 3 % et 5 %. Par ailleurs, vous pourrez soit bénéficier, pour cet investissement, d’une réduction d’impôt au titre du dispositif Censi-Bouvard, soit, par défaut, profiter du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Des points de vigilance

Si cet investissement vous séduit, il faut, avant de vous engager, passer en revue un certain nombre de points. Tout d’abord, la réussite de votre investissement passe par le choix de l’emplacement du programme immobilier. Les futurs résidents recherchent généralement un logement calme situé près d’une ville dynamique, pourvue en infrastructures et en réseaux de transport. Au-delà de la situation géographique, pensez aussi à évaluer la solidité financière et la réputation du gestionnaire. De plus, il convient de vérifier que le modèle économique choisi par l’exploitant soit viable. Par exemple, certains exploitants font le choix de ne proposer aux résidents que des prestations à la carte pour abaisser les loyers et donc démocratiser l’accès à ce type de résidence. Revers de la médaille, lorsque certains résidents verront leur pouvoir d’achat fléchir, les revenus locatifs pourront être amenés à diminuer. Autre point à contrôler, le contenu du bail que vous aurez à signer. Vérifiez bien, d’une part, que les loyers soient revalorisés en fonction d’un indice de référence connu et cohérent et, d’autre part, que la répartition des charges entre bailleur et locataire ne soit pas déséquilibrée. Veillez notamment à ce que l’exploitant prenne en charge les réparations, certaines charges de copropriété, et surtout les grosses réparations (ravalement, mise aux normes…) pouvant, le cas échéant, faire fondre la rentabilité.

Pouvoir revendre ?

Bien que considéré comme un investissement de long terme, le logement peut toujours être revendu. Un marché secondaire commence d’ailleurs à se dessiner. Toutefois, mieux vaut ne pas espérer réaliser de fortes plus-values. En effet, on estime que la valeur d’un tel bien fait l’objet d’une décote de l’ordre de 20 % à 30 % par rapport au prix du neuf.