Si la plupart des transactions immobilières concernent des logements « libres », d’autres portent sur des logements dits « occupés », c’est-à-dire dans lesquels des locataires continuent d’habiter malgré la vente. Un mode d’acquisition qui, ces dernières années, a séduit nombre d’investisseurs soucieux de rentabiliser leur opération dans les meilleurs délais.
Acquérir un logement loué peut se révéler être une opération particulièrement intéressante pour les investisseurs en raison de la décote pratiquée sur le prix d’achat et de la perception immédiate d’un loyer.
Principal avantage et non des moindres, l’acquéreur bénéficie le plus souvent d’une décote sur le prix d’achat du logement. Cette dernière s’explique par le fait que le logement, étant occupé, est plus difficile à vendre qu’un logement libre dans la mesure où l’acquéreur ne pourra, en principe, y habiter qu’à la fin du bail signé par le locataire en place.
Mais attention, la décote n’est pas identique pour chaque logement. Elle est, en effet, déterminée selon plusieurs facteurs : la durée du bail restant à courir, le niveau de loyer par rapport au marché (si le loyer est au prix du marché, la décote sera moins importante que si le loyer est plus faible) ainsi que les caractéristiques du locataire (âge, ressources) et du contrat de bail (loi de 1989 ou loi de 1948).
En pratique, si la décote moyenne s’établit autour de 10 %, elle peut toutefois aller jusqu’à 20 % dans certains cas (location soumise à la loi de 1948 par exemple).
À noter : la décote opérée sur le prix d’achat permettra à l’acquéreur de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente du logement à condition toutefois qu’il ait donné congé au locataire afin de revendre le bien immobilier « libre ». Ce congé est, en principe, assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire permettant à ce dernier d’acquérir le logement en priorité. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’offre de vente au profit du locataire étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
La présence d’un locataire déjà en place offre au propriétaire une sécurité financière plus importante en lui assurant de percevoir immédiatement des loyers. Une situation particulièrement appréciable lorsque l’achat a été réalisé à l’aide d’un emprunt immobilier. Et par définition, l’investisseur n’aura pas non plus à se soucier de trouver un locataire.
Enfin, bon à savoir, en cas de vente du logement donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire. Par conséquent, la personne qui s’est portée caution pour le locataire ne peut pas se « désengager » malgré le changement de propriétaire.
Ce mode d’acquisition présente toutefois certains écueils. Ainsi, lorsqu’un investisseur acquiert un logement loué, il ne peut pas modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer notamment). À ce titre, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de tous les éléments susceptibles d’affecter le bail, tels que l’existence d’un contentieux avec le locataire.
Autre inconvénient, lorsqu’un investisseur acquiert un logement occupé, il s’expose davantage aux risques de dégradations, les propriétaires rénovant rarement un appartement mis en location. C’est pourquoi il est conseillé d’être particulièrement vigilant lors de la visite du logement et de se faire accompagner, le cas échéant, par un professionnel de l’immobilier.
Enfin, le nouveau propriétaire doit savoir que c’est à lui, et non plus au bailleur initial, qu’il incombera de reverser le dépôt de garantie au locataire lorsque le bail prendra fin.
Précision : le dépôt de garantie est une somme destinée à garantir l’exécution des diverses obligations du locataire telles que le paiement du loyer ou la réalisation des réparations locatives. Versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux, il peut être détenu pendant toute la durée du bail par le propriétaire-bailleur. Ce dépôt devra toutefois être restitué à la fin du bail à moins que le locataire n’ait manqué à ses obligations.
Il convient d’effectuer, avant la signature de l’acte de vente, toutes les vérifications nécessaires sur le locataire (paiement des loyers, dégradation de l’appartement…), mais également de s’assurer que le contrat contient bien les clauses autorisant à résilier le bail de plein droit en cas de non-respect des obligations locatives.
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